sábado, 10 de novembro de 2012

Juros ocultos

Pessoal,

Já escrevi sobre isso anteriormente, mas aproveitando o embalo de uma pesquisa pessoal de notebooks na internet, vale a pena relembrar a velha "pegadinha" do 10 vezes sem juros. Os melhores resultados da minha pesquisa me direcionaram ao Submarino, que está com uma promoção: além do desconto normal, há um novo desconto para pagamento à vista (no bankline, boleto ou de 1x no cartão submarino).
Se
O anúncio é, por exemplo:

De 1.599,00 por 1.499,00: 12 x sem juros de 124,92 ou 15 x sem juros de 99,93 se for no cartão submarino.
Para pagamento à vista, desconto de 10%: o preço sai por R$ 1.349,10.

Façamos um simples cálculo (com o uso da antiga companheira HP). Vou simular com as condições para o cartão submarino (que eu acho excelente, pois não tem anuidade e lhe permite essas regalias nas compras no site).

Preço à vista (valor presente): -1.349,10
Número de parcelas (n): 15
Valor da parcela (PMT): 99,93
Qual a taxa de juros oculta (i)???

Resposta: 1,3464% a.m.

Vale lembrar que, se fosse para pagamento em cartão normal, apenas em 12 x, essa taxa iria subir para 1,6598% a.m.

E aí, vale a pena comprar dividido "sem juros" nesse caso?

Segue tabela com outras simulações.


Em tempo, estou gostando muito do custo/benefício do segundo da tabela! Se tiver algum leitor que entende, ou que já conhece algum dos itens, e quiser dar alguma dica, será muito bem vindo!!!

Abraços!

quarta-feira, 7 de novembro de 2012

Aspectos legais sobre aquisições de imóveis nos EUA

Pessoal,

Segue link de um novo blog, de um grande amigo. O blog já contém um artigo que pode ser muito útil a quem  tem e a quem pretende ter imóveis nos Estados Unidos:

Expatriados e pessoas físicas.

Façam bom proveito!

terça-feira, 23 de outubro de 2012

Imóveis no Buritis

Buritis é o rei dos imóveis em BHBairro da Região Oeste da capital tem o maior número de unidades disponíveis à venda na cidade: 20,29%, indica pesquisa do Sindicato da Indústria da Construção Civil


Elian Guimarães - Estado de Minas

Publicação: 18/10/2012 10:04 Atualização: 18/10/2012 10:10



O Bairro Buritis, um dos mais nobres da Região Oeste de Belo Horizonte, é o campeão em estoque de apartamentos a serem vendidos na capital. A constatação é do informativo econômico sobre o desempenho do mercado imobiliário na cidade, realizado em agosto e divulgado neste mês pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG). De acordo com a pesquisa, no final de 2011, do total de 1.971 unidades em oferta, 400 estavam localizadas no Buritis, o equivalente a 20,29%. Somado a isso, o bairro liderou a venda de apartamentos: 1.008 unidades de um total de 3.726 comercializadas em 2011, o que representa 27,05% do volume de negócios fechados em BH.

Os números positivos da pesquisa e as perspectivas de que continuem a favor do mercado imobiliário incentivam cada vez mais empreendimentos no Buritis. Prova disso é que a rede Netimóveis credenciou uma nova agência – a Solimob Netimóveis, especializada em lançamentos imobiliários. De acordo com um dos diretores da empresa, Leonardo Dib, a demanda continua aquecida no bairro. “Devido ao grande número de empreendimentos entregues recentemente no Buritis, o consumidor tem uma ampla diversidade de produtos à disposição, para escolher o que mais atende sua necessidade. Isso otimiza e facilita muito a venda, pois para o futuro morador é muito mais fácil escolher um empreendimento pronto, poder observar sua localização, em vez de se orientar por perspectivas e mapas”, destaca.

Dib explica que o Buritis é um dos bairros que mais crescem na capital, atraindo moradores de todas as gerações. “Observamos uma demanda forte vinda de três perfis diferentes de consumidor: jovens casais, casais que tiveram filhos recentemente e pretendem morar em um apartamento maior com três ou quatro quartos, e também os pais desses casais, que decidem se mudar para a região para ficar próximos dos filhos e netos”, afirma.

A infraestrutura local também é um dos pontos que o diretor ressalta como influenciador desse aumento da demanda. “As pessoas buscam qualidade de vida e segurança no Buritis. Aqui temos faculdades, colégios, shopping, cinema, bons restaurantes e bancos. Além disso, se comparado ao de outras regiões, como a Centro-Sul, o preço do metro quadrado aqui é menor e apresenta melhor custo/benefício”, acrescenta.

TRÂNSITO

Mesmo diante de tantos pontos positivos, o sistema viário do bairro é um dos itens que deixam a desejar: grande parte dos moradores reclama de fluxo intenso, uma vez que o Buritis cresceu muito nos últimos 10 anos e a infraestrutura ficou aquém do volume de carros, ônibus e pessoas que transitam por ali.

Para o vice-presidente da área imobiliária do Sinduscon-MG, Lucas Guerra Martins, o Buritis é um bairro que passou por processo rápido de ocupação e acaba tendo oferta maior de imóveis, diferentemente de outras regiões, onde a ocupação se deu de forma gradativa. “A Região Centro-Sul, por exemplo, tem uma substituição de imóveis: em um terreno onde já havia uma construção, geralmente casas ou prédios de pequeno porte, ela é demolida e substituída por grandes edifícios. No Buritis, o caso é o contrário: o bairro é novo e tem sua primeira ocupação, tendo disponível um considerável volume de terrenos.”

Outro fato que influencia o investimento em moradias no Buritis, segundo especialistas, é a centralidade que o bairro apresenta em relação à saída para rodovias, como o Anel Rodoviário, que dá acesso às BRs 040, 381 e 262.

Fazenda deu espaço para novos bairros
Ocupação teve início na década de 1970, mas explosão de imóveis começou nos anos 1990. Tendências do mercado são positivas não só para o Buritis, mas em toda a cidade



Vista da grande área inabitada, em 1987: cenário passou por profunda transformação logo depois
Até a década de 1960, a área onde foi erguido o Bairro Buritis era uma grande fazenda que englobava também os bairros Palmeiras e Estrela D’Alva. O parcelamento do terreno teve início nos anos 1970. Com a alteração do zoneamento pela Prefeitura de Belo Horizonte, em 1987, o Buritis já era considerado o maior canteiro de obras da capital, com construção de casas e prédios de pequeno porte, com até quatro andares. Anos depois, uma nova alteração no Plano Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo de Belo Horizonte permitiu que o bairro se expandisse ainda mais, gerando uma explosão de imóveis.

O Bairro Buritis apresentou nos últimos anos crescimento médio anual de 27%. Pesquisa do Instituto de Pesquisas Administrativas da Universidade Federal de Minas Gerais (Ipead/UFMG), realizada em 2005, indicou, na época, que o Buritis era o bairro que mais fornecia unidades habitacionais na cidade. E, mesmo passados sete anos, o estudo do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG) divulgado neste mês mostra que pouca coisa mudou.

A moradora do bairro, Carmen Lúcia Penido, se mudou com a família para o Buritis em 1999, uma época em que a região ainda era pouco habitada. Alguns anos mais tarde, a família Penido optou por comprar um novo imóvel, mas no mesmo

Carmen Lúcia Penido: Buritis tem acesso a todos os serviços
bairro. “O único problema é a questão do trânsito, que está sempre congestionado, mas o bairro tem de tudo: desde diversão até o acesso a todos os serviços. Não preciso sair dali para resolver as coisas”, diz.

A vitalidade do mercado imobiliário no Buritis se reflete em outras áreas da cidade. Segundo pesquisa do Sinduscon-MG realizada em agosto, todos os indicadores de desempenho do mercado imobiliário de Belo Horizonte apresentaram resultados positivos: “Vendas, lançamentos, velocidade de vendas e oferta registraram números expressivos em relação ao mês anterior”. O número é 84,85% superior em relação ao mês de julho, indica uma pesquisa do Ipead/UFMG.

Os indicadores do setor também influenciaram a confiança dos construtores. O Índice de Confiança do Empresário da Indústria da Construção de Minas Gerais (Iceicon-MG) referente a setembro registrou 58,8 pontos, evidenciando otimismo. Segundo o levantamento realizado pelo Sinduscon/Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (Fiemg), esse resultado positivo foi alavancado especialmente pela melhora na percepção do empresário em relação às condições de negócio na própria empresa (55,6 pontos).



As expectativas para os próximos seis meses permaneceram positivas e melhoraram em relação ao mês anterior (58,8 pontos), aferindo 61,7 pontos. O que mais impulsionou o resultado, de acordo com o levantamento, foi a confiança na economia brasileira (53,5 pontos) e na mineira (55 pontos).

sexta-feira, 19 de outubro de 2012

6 erros mais comuns de quem investe em fundos


Caros,

Segue um artigo retirado da exame.com, que achei muito bom. Trata de diversos aspectos a serem considerados no investimento em fundos, e demonstra que grande parte de nós pode estar em uma furada...

Abraços!


Ignorar custos e a composição da carteira, caçar rentabilidade e comparar fundos não comparáveis: veja os erros mais comuns de quem busca fundos de investimento

São Paulo – Os fundos de investimento são ideais para o investidor pessoa física que não tem tempo ou volume de dinheiro para gerir uma carteira diversificada. Mas a aparência simples desse tipo de investimento pode ser enganosa, havendo alguns erros os quais convém evitar. Especialmente em tempo de juros básicos reduzidos e estáveis, a rentabilidade fica muito sacrificada e torna-se mais difícil bater a inflação se o investidor não tomar alguns cuidados.

Veja a seguir os erros mais comuns de quem investe em fundos de investimento:

1. Ignorar as taxas de administração

As taxas de administração dos fundos brasileiros são altas, em média, para um cenário de juros baixos como os atuais. Na hora de escolher um fundo para investir, esse custo deve ser levado em conta, muito embora o histórico de rentabilidade já seja apresentado líquido de taxas. Para o especialista em fundos Bolivar Godinho, professor da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp) e da Fundação Instituto de Administração (FIA), uma taxa em conta para um fundo de renda fixa conservadora no cenário atual é de menos de 1% ao ano. Para fundos de ações e multimercados, o ideal seria algo inferior a 2% ao ano.

A realidade é dura para o pequeno investidor. Os dados da Anbima, entidade representativa do mercado de capitais, mostram que as taxas de administração médias dos fundos de varejo em agosto foram de 1,25% ao ano para os fundos DI, 1,09% ao ano para os de renda fixa, 1,86% ao ano para os multimercados e 2,23% ao ano para os fundos de ações. Para alcançar o patamar ideal indicado pelo professor Bolivar Godinho seria preciso investir em um fundo com taxa inferior à média de mercado em três das categorias.
Não que isso seja impossível. Já existem fundos DI e de renda fixa com baixa aplicação inicial e taxas de administração de 1,0% ao ano ou menos, mas realmente não são muitos. Para quem já investe em um fundo caro, a migração para um fundo mais barato é vantajosa, desde que respeitados certos parâmetros.
De acordo com cálculos feitos pelo professor Bolivar Godinho, com a Selic atual de 7,25%, a diferença entre a taxa de administração do fundo mais caro para a taxa de administração do fundo mais barato deve ser de, no mínimo, 0,53% para a migração valer a pena em qualquer cenário. Isto é, respeitando-se essa diferença mínima, não importam nem a faixa de IR em que se encontram os aportes transferidos, nem o prazo de resgate desse dinheiro do novo fundo. Ou seja, migrar de um fundo que cobre 2,0% ou 1,5% ao ano para um que cobre 1,0% ao ano vale mesmo a pena.

Milhares de investidores brasileiros poderiam aproveitar a estratégia e fazer um negócio melhor ainda. Há mais de 200.000 cotistas em fundos DI que cobram taxas de administração de 4,0% ao ano ou mais e que poderiam migrar seus recursos sem medo para um fundo consideravelmente mais barato. Dois dos maiores fundos DI brasileiros também estão entre os mais caros: um tem mais de 160.000 cotistas e cobra 5% ao ano e o outro tem cerca de 370.000 cotistas e cobra 3,90% ao ano (mas já cobrou, no passado, 4,50%).
Só para se ter ideia do impacto da taxa de administração na rentabilidade de um fundo DI hoje em dia, considere um fundo com taxa de 4,0% ao ano que renda, em 12 meses, 100% do CDI com a Selic em 7,25% ao ano. Uma quantia de 10.000 reais aplicada nesse fundo chegaria ao início do ano seguinte (em 13 meses) a 10.285,15 reais líquidos da taxa e do IR com a alíquota de 17,5% válida para aplicações com mais de 361 dias. Uma rentabilidade líquida de 2,85%. A mesma quantia aplicada na poupança teria chegado a 10.545,60 reais, uma rentabilidade de 5,46%, quase o dobro. A taxa de administração alta e o IR comem 260,45 reais no período.

2. Ignorar prazos e objetivos

O objetivo e o prazo do investimento são primeiros fatores a considerar ao escolher um fundo. Quando outros fatores – como rentabilidade ou taxa de administração – se tornam prioritários, o investidor pode escolher o fundo errado, com riscos que sequer compreende. “Ele compara fundos de classes diferentes. Compara o que não é comparável. Isso é básico, mas esse erro é muito comum”, diz o planejador financeiro certificado Fábio Marques, CFP pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).

Se o objetivo é de curto ou médio prazo, como uma viagem nas férias ou a reforma da casa no próximo ano, de nada adianta investir em um fundo multimercados mais agressivo ou em um fundo de ações, pois a volatilidade das cotas pode fazer o dinheiro faltar bem na hora do resgate. Não há tempo hábil para obter ganhos consistentes com renda variável, e o risco de mercado pode colocar em cheque o objetivo do investidor. Esse tipo de objetivo requer estratégias mais conservadoras.

Da mesma forma, para poupar para a aposentadoria, um fundo DI – mais líquido e seguro – pode não ser o mais indicado para fazer o patrimônio crescer. Um fundo de previdência – que tem incentivos tributários –, um fundo de renda fixa com um pouco de crédito privado e títulos atrelados à inflação e fundos com renda variável podem ser mais adequados. O nível de risco é maior, mas a possibilidade de multiplicação do patrimônio no tempo também.

Há outros problemas: fundos com carência podem ser ótimos e rentáveis para quem tem objetivos de longo prazo, mas quem não prestar atenção nisso e precisar do dinheiro de imediato terá uma desagradável surpresa ao descobrir que a liquidez não é diária, e sim para dali a três, 15, 30 dias ou mais.
Outro problema é o do Imposto de Renda, cobrado semestralmente na forma do come-cotas. Quanto maior o prazo de resgate, menor a alíquota de IR. Portanto, se o objetivo for investir para um prazo curto, de até seis meses ou um ano, por exemplo, certifique-se de que o fundo em questão não só seja conservador – como um fundo DI, por exemplo – como também tenha uma taxa de administração realmente em conta, uma vez que o IR sacrificará boa parte da rentabilidade.

Por exemplo: mesmo um fundo DI com taxa de administração de 1% ao ano perde da poupança quando o prazo de aplicação é inferior a seis meses, e apenas se iguala em rentabilidade quando o investimento tem prazo entre seis meses e um ano. Será que esse fundo é realmente o melhor produto para prazos tão curtos?

Veja a seguir a tabela de IR válida para fundos de investimento:

Prazo da aplicação Alíquota de IR
Até 180 dias 22,50%
Entre 181 e 360 dias 20%
Entre 361 e 720 dias 17,50%
Acima de 720 dias 15%

3. Investir em um fundo de previdência como se fosse um fundo comum

Trata-se de um caso particular de descaso com prazos e objetivos. É comum que grandes bancos ofereçam planos de previdência PGBL e VGBL a seus clientes como se fossem fundos de investimento como quaisquer outros, sempre ressaltando o benefício tributário. No caso do PGBL, é possível abater as contribuições anuais num valor de até 12% da renda tributável, para quem usa a declaração completa de IR; no caso do VGBL não há esse benefício, mas a cobrança do IR só é feita na época dos resgates.
Acontece que esses planos geralmente são caros e só são indicados para quem realmente tem objetivos de longo prazo como a aposentadoria. Além de altas taxas de administração, esses fundos costumam cobrar taxa de carregamento, um percentual sobre cada aporte. Além disso, a tabela regressiva do IR é diferente da tabela regressiva dos fundos comuns.

A menor alíquota é de 10%, obtida após 10 anos de aplicação, o que é uma vantagem, tendo em vista que nos fundos comuns a menor alíquota é de 15% após dois anos. Contudo, enquanto a maior alíquota nos fundos comuns é de 22,5%, nos fundos de previdência há alíquotas de 35%, 30% e 25%, penalizando quem faz resgates antes de seis anos de aplicação.

Mesmo quem tem a aposentadoria como objetivo deve tomar cuidado com as taxas altas de PGBLs e VGBLs. Já quem tem objetivos de prazos mais curtos – como uma viagem, o casamento ou a compra de um carro – deve ficar bem longe desse tipo de produto.

4. Priorizar rentabilidade

“Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura”. Esta frase e suas variantes são lugares-comuns do mercado de capitais e vêm estampadas em todos os prospectos de fundos. Mas na hora de escolher um produto para investir, é fácil se deslumbrar com o bom desempenho de um fundo no passado e acreditar que ele vai se repetir indefinidamente.

Há dois problemas neste raciocínio: o primeiro é que, de fato, os acontecimentos que fizeram aquele fundo ter bom desempenho no passado podem não se repetir, e fundos de renda variável são particularmente sensíveis a essa questão. Um fundo setorial pode ter uma performance excepcional nos meses em que aquele setor se beneficiou de determinada conjuntura econômica e sofrer se o governo decidir, por exemplo, mexer no marco regulatório do setor.

Isso ficou bem claro em setembro deste ano, quando a mudança no marco regulatório do setor de energia elétrica afetou negativamente os fundos setoriais energéticos e os fundos de dividendos, altamente concentrados em papéis desse tipo de empresa. Segundo a Anbima, em um mês em que o Ibovespa fechou em alta de 3,70%, enquanto o Índice de Energia Elétrica desabou 9,07% e os fundos de dividendos recuaram 1,29%.

O segundo é que fundos que dão lucros extraordinários e que, com isso, continuam captando dinheiro e crescendo desenfreadamente podem não trazer lucros tão grandes no ano seguinte, justamente porque crescer tanto sobre uma base maior se torna mais difícil, como se fosse uma espécie de inércia. Esses fundos também podem, com os novos recursos, inflar os tipos de ativos que compõem sua carteira, acarretando uma alta de preços que não se manterá lucrativa por muito tempo.

Especialistas em Finanças Comportamentais descrevem esse fenômeno da busca desenfreada por retornos como “dinheiro burro”, e esse tipo de fundo, que cresce demais por ter desempenhos brilhantes, como “fundos quentes”. O professor Bolivar Godinho alerta: o importante é ter consistência no histórico. “Se em um ano o fundo é o campeão cinco estrelas e no outro é o pior, não adianta nada. É melhor ser apenas um fundo bom por um período maior”, explica.

Quem busca retornos incessantemente e costuma migrar recursos de um fundo para outro ainda por cima será penalizado com o pagamento de mais IR, caso resgate os recursos antes de dois anos.
5. Não conhecer os ativos da carteira e pensar que está mais diversificado do que de fato está
Conhecer os ativos em que um fundo investe e acompanhá-los enquanto cotista é importante para o investidor conhecer exatamente o tipo de risco que está correndo. E não custa nada fazer isso. No site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), na área “Fundos de Investimento”, na seção “Acesso rápido”, é possível buscar os fundos por nome ou CNPJ e conhecer, item por item, sua carteira até o último dia útil do mês anterior.

Essa ferramenta permite, por exemplo, saber se um fundo está superexposto a determinado setor da Bolsa ou estratégia, muito embora continue respeitando seu regulamento de fundo aparentemente diversificado.

6. Não acompanhar os passos do gestor

A figura do gestor certas vezes é crucial para o desempenho do fundo. “Se o gestor tem um histórico consistente e deixa a gestora, não é um indicativo para resgatar os recursos, mas é um ponto de atenção. Mas muitas vezes muda o gestor e a equipe se mantém sem prejuízo da performance”, explica o CFP Fábio Marques.

Julia Wiltgen, de Exame


quarta-feira, 3 de outubro de 2012

Até que a sorte os separe

Não sabia, mas esse novo filme nacional é inspirado no livro "Casais Inteligentes Enriquecem Juntos", do consultor financeiro Gustavo Cerbasi. Conforme a dica do meu irmão, é um assunto comum ao Ideias Financeiras e ao Padecin.

Segue a reportagem:

http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/redacao/2012/10/02/filme-inspirado-em-best-seller-ajuda-a-repernsar-financas-veja-dicas.jhtm

terça-feira, 18 de setembro de 2012

Bolha imobiliária?


16/09/2012 - 04h20

Preço de imóvel é irreal e insustentável, diz estudo

GUSTAVO PATU
DE BRASÍLIA
Estudo conduzido por dois pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) aponta "possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil", que pode estourar com a possível elevação futura dos juros.
Ou, em outras palavras, que a disparada dos preços de casas, terrenos e apartamentos nos últimos anos está resultando em valores irreais, incompatíveis com os movimentos de oferta e procura do mercado -e, portanto, insustentáveis.
Assinado pelos economistas Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida, o trabalho alimenta com novos argumentos a controvérsia instalada entre estudiosos, compradores e vendedores.
Os autores calculam que os preços tiveram alta de 165% na cidade do Rio de Janeiro e de 132% em São Paulo entre janeiro de 2008 e fevereiro deste ano, contra uma inflação de 25% no período.
Com intervalos de tempo menores, em razão da indisponibilidade de dados mais antigos, também se constataram aumentos bem superiores à inflação em capitais como Recife, Belo Horizonte, Brasília e Fortaleza.
IMPULSO DO GOVERNO
Tradicionalmente, bolhas de preços são infladas pelo crescimento acelerado da oferta de crédito.
Esse crescimento aconteceu no setor habitacional brasileiro -com o impulso, enfatiza o estudo, de programas, incentivos e obras do governo federal.
"A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final", diz o texto.
Entre os exemplos citados estão, além dos juros favorecidos para o setor imobiliário, o programa Minha Casa, Minha Vida e os empreendimentos vinculados à Copa do Mundo de 2014 e aos Jogos Olímpicos de 2016.
Vinculado à Presidência da República, o Ipea não endossa essas conclusões. Em seu boletim "Conjuntura em Foco", o órgão argumenta que o volume de crédito no país ainda está muito longe dos 65% do Produto Interno Bruto contabilizados nos EUA.
Mas o próprio boletim mostra a rapidez da expansão dos financiamentos habitacionais brasileiros, que saltaram de 1,5%, em 2007, para mais de 5,5% do PIB neste ano.
BANCOS PÚBLICOS
Mendonça e Sachsida afirmam que, a partir do agravamento da crise internacional, no final de 2008, o crédito imobiliário tem crescido em ritmo superior ao do destinado a outros setores, especialmente nos bancos públicos.
Antes, a ampliação do crédito era puxada por bancos privados e privilegiava os setores industrial, rural, comercial e empréstimos diretos a pessoas físicas.
Segundo o estudo, a escalada dos preços dos imóveis tende a ser interrompida ou revertida com a alta dos juros, o que é esperado com a retomada do crescimento econômico e, mais ainda, com uma alta futura das taxas internacionais.
O texto diz que os efeitos de uma eventual crise no mercado imobiliário brasileiro não serão catastróficos como os do estouro da bolha americana, ponto de partida da crise global. "Contudo, não serão desprezíveis."
ASCENSÃO SOCIAL
Bolhas especulativas acontecem, pela definição mais usual, quando os preços sobem simplesmente porque os investidores e compradores acreditam que os preços subirão ainda mais no futuro.
Exemplos do gênero são mais comuns nos mercados de ações e imóveis, mas o primeiro caso documentado, no século 17, envolveu a mania por tulipas na Holanda.
Os preços subiram rapidamente e pessoas de todas as classes vendiam propriedades para investir nas flores. Depois de alguns anos, a bolha estourou, os preços caíram subitamente e inúmeros negociantes foram à falência.
Não é simples determinar se uma disparada de preços é uma bolha ou se está amparada em transformações da economia ou da sociedade.
No caso dos imóveis brasileiros, a alta pode ser resultado da ampliação da classe média nos últimos anos, possibilitada pela melhora do mercado de trabalho e pela ampliação dos programas de transferência de renda.
É o que defende um estudo produzido em 2010 pela MB Associados a pedido da associação dos bancos financiadores de imóveis. Por esse raciocínio, a ascensão social impulsionou a demanda em ritmo superior ao da oferta.
O texto não descartava, porém, a possibilidade de que a alta de preços se transformasse em bolha no futuro. E acrescentava que bolhas só podem ser determinadas com certeza quando estouram.
Editoria de Arte/Folhapress
HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL? Cinco sinais que confirmam ou afastam a tese

terça-feira, 28 de agosto de 2012

Planejamento e compra de imóvel


Planejamento evita que compra da casa própria vire um problema de difícil solução
Entre as despesas envolvidas entram até mesmo gastos com mudança para o imóvel e reformas

Júnia Leticia - Estado de Minas

Publicação: 26/08/2012 11:31 Atualização:


Especialistas afirmam que a maioria das pessoas não toma os devidos cuidados quando compra ou financia um imóvel

Para a maioria dos brasileiros, a compra da casa própria precisa ser realizada recorrendo a um financiamento. Mas não é raro ocorrerem descontroles que levam a um desequilíbrio nas finanças, acarretando o pagamento de juros e até mesmo comprometendo a quitação do bem.

A fim de evitar que isso ocorra, é preciso organização, como alerta o presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Sílvio Saldanha, que aponta os erros mais comuns cometidos por quem recorre ao crédito imobiliário. “Atualmente, as pessoas que apresentam dificuldades ou problemas com a aquisição da casa própria são aquelas que compraram pela emoção, pelo impulso, sem planejamento financeiro”, afirma.

Ricardo Maurício, advogado do escritório Brettas & Reis, observa que a maioria das pessoas não tem a devida cautela quando compra ou financia um imóvel. O primeiro passo, segundo ele, é o planejamento. “As pessoas devem ter consciência de que estão contraindo uma dívida a ser paga em um longo prazo, com a incidência de juros, correção monetária e outras taxas. Por isso, deve-se verificar se a prestação cabe no orçamento familiar, contando ainda com a possibilidade de imprevistos, como a perda do emprego, entre outros”, aconselha.

O professor Cleidson Silva é uma das pessoas que foram surpreendidas com gastos com os quais não contava quando adquiriu seu apartamento no Bairro Santa Amélia, na Região da Pampulha, em Belo Horizonte, há sete anos. “Dei uma entrada com meu FGTS e outra na promessa de compra e venda. Só que não me preparei para as demais despesas, como reformas, mudança e taxas. Aí, tive de pegar empréstimos no banco e com familiares e somente há pouco tempo consegui me reequilibrar financeiramente”, conta.

CRÉDITO

Mas o advogado Ricardo Maurício chama a atenção para outro cuidado, que, por vezes, é esquecido. De acordo com ele, em algumas situações o contrato de promessa de compra e venda é assinado sem que a pessoa saiba se vai conseguir o crédito bancário, o que pode acarretar transtorno, uma vez que há previsão de multas. “Por fim, há casos em que o banco cobra uma taxa de juros elevada e o sistema de amortização da dívida não permite que o débito seja reduzido com o tempo, gerando uma dívida impagável.”

Entre os motivos para que esses erros ocorram, Sílvio Saldanha cita as condições de compra no mercado, associadas à facilidade de crédito e ajuda de programas do governo, que permitem adquirir imóveis na planta sem entrada, com subsídio governamental e taxas de juros baixíssimas. “Isso é muito convidativo. O consumidor só planeja o curto prazo e ignora que aquela dívida pode perdurar por décadas”, lembra.

As dificuldades para fazer uma análise técnica do contrato de financiamento assinado com a instituição financeira também podem levar a erro. “No momento do financiamento, o consumidor está em situação desprivilegiada em relação ao banco, tanto técnica quanto economicamente, quando concorda com cláusulas contratuais sem saber seu verdadeiro conteúdo, pois é leigo no assunto.”

Compra sem segredo
Para adquirir o imóvel dos sonho, o consumidor, geralmente, tem que recorrer ao crédito bancário. Para não correr riscos, o ideal é contar com a ajuda de especialista

Cautela, busca de informações, organização financeira, planejamento e consultoria com especialistas. Esse é o conjunto de fatores apontados pelo presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Sílvio Saldanha, para evitar transtornos no que se refere à obtenção de crédito imobiliário. Seguindo à risca essa receita, é possível fazer a melhor escolha na hora de comprar o imóvel.

O advogado Ricardo Maurício destaca a importância de se cercar de cuidados antes de assinar um contrato de financiamento imobiliário. “Com a ajuda de um especialista, recomenda-se fazer um cálculo para escolher o melhor plano de financiamento e que caiba no bolso.”

A orientação é que se consulte um advogado especialista no ramo imobiliário antes da assinatura do contrato, para que haja a prevenção de eventuais ilegalidades. “Financiar um imóvel é uma das decisões mais difíceis que uma pessoa pode tomar, pois envolve uma série de detalhes. Se a pessoa não for bem assessorada, poderá estar tomando uma atitude temerária, colocando em risco o patrimônio de uma vida”, diz Ricardo Maurício.

Ele recomenda que seja evitado, por exemplo, o sistema de amortização de dívida regido pala Tabela Price, “que inclui cobrança de juros sobre juros, prática ilegal segundo a legislação vigente. Nesse caso, deve-se optar pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual os juros são reduzidos com o tempo e sempre uma parcela igual da dívida é quitada.”

Segundo o advogado, tudo deverá ser analisado: sistema de amortização, correção monetária, juros, outras espécies de taxas, seguro, entre outros. “Deve-se, também, elaborar um cálculo de evolução do financiamento para verificar determinadas desproporções ao longo do tempo. Esse trabalho deverá ser aliado a um planejamento financeiro por parte de quem compra para que o consumidor possa se cercar de todos os cuidados necessários à efetivação do negócio”, orienta Ricardo Maurício.

Outra informação importante se refere aos requisitos necessários para se ter acesso ao crédito. “A maioria dos bancos, nos contratos de financiamento imobiliário, exige que pelo menos 20% do valor total financiado seja pago à vista. Além disso, o consumidor deve limpar seu nome nos órgão de proteção ao crédito para seu financiamento ser aprovado.”

Se o imóvel estiver pronto, é necessária uma parcela razoável de entrada. No caso de compra na planta, além de ter de arcar com despesas de moradia até que o imóvel fique pronto, há os pagamentos que devem ser feitos para a construtora, como lembra Sílvio Saldanha.

Para que o crédito obtido – e, consequentemente, os juros – com a instituição financeira seja o menor possível, o conselho de Ricardo Maurício é que seja dada uma entrada com o maior valor possível. “O consumidor deve verificar se a prestação paga não compromete em mais de 35% o orçamento familiar”, acrescenta.

NEGOCIAÇÃO

Tomados esses cuidados, o próximo passo é pedir a um advogado que faça uma análise jurídica do contrato, para averiguar a existência de cláusulas abusivas, capazes de onerar exageradamente o consumidor. “Além disso, há que se fazer um cálculo minucioso e detalhado sobre a evolução do financiamento ao longo do tempo, para verificar a existência de alguma ilegalidade embutida nas prestações.”

Seguir essas orientações é de suma importância para que o mutuário não corra o risco de não conseguir pagar a dívida. “Segundo a legislação vigente, a inadimplência de três prestações do financiamento já é suficiente para a penhora e leilão do imóvel pelo banco. Por isso, caso o mutuário verifique que não terá condições de arcar com o pagamento das parcelas, poderá procurar o banco e propor um plano de refinanciamento”, diz Ricardo Maurício.

Apesar de essa ser uma solução amigável, pode não ser a melhor, pois o banco incrementará a cobrança de juros por meio desse aditivo contratual. “Em muitos casos, devido aos abusos perpetrados, deve-se buscar judicialmente a revisão do contrato para a adequação das parcelas.”

Ricardo Maurício informa que, mesmo que o imóvel esteja em leilão, há meios judiciais de anulá-lo ou impedi-lo de ocorrer. Isso porque, de acordo com o advogado, o processo que leva o bem a leilão não é legítimo. “Os bancos se utilizam da chamada execução extrajudicial, procedimento considerado ilegal pela Justiça.”

Para se chegar a um acordo, Sílvio Saldanha aponta como caminho ouvir todos os lados envolvidos: “O agente financeiro ou construtora que efetuou a venda/financiamento do imóvel para apurar alguma proposta ou solução e um profissional do direito que entenda dessa área. Assim, apresenta-se as opções administrativa e a judicial para sanar o problema.”

Para quem pretende comprar um imóvel

» Saiba onde está pisando
Não importa se o imóvel é novo ou usado. O mutuário deve checar a construtora e a imobiliária que intermediam a compra. O comprador tem o direito de pedir toda a comprovação de que o imóvel está legalmente registrado e com as obrigações em dia.

» Veja se o imóvel cabe no seu bolso
Dar o passo maior que a perna pode ser uma porta aberta para a futura inadimplência. Portanto, analise se o imóvel cabe no seu bolso. Para isso, a prestação mensal não deve passar de 35% da renda familiar.

» Guarde mais, financie menos
De acordo com consultores financeiros, o mutuário deve ter um terço do valor do imóvel para dar de entrada antes de pensar em contratar um financiamento. Assim, poderá encurtar o prazo da operação e reduzir a quantidade de juros a pagar.

» Compare bem as taxas de juros
As taxas de juros podem variar bastante de banco para banco. Por isso, é bom que o consumidor fique atento: faz muita diferença, por exemplo, pagar uma taxa de 9% para o banco A e de 12% para o banco B. Nesse caso, o cliente da instituição A pagará 25% menos que o mutuário que escolher a instituição B.

» Lembre-se das taxas
Não basta ter dinheiro apenas para pagar o financiamento. É preciso lembrar que existem custos com a transferência de propriedade do imóvel e também para o pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

» Escolha o imóvel que você precisa
Analistas de mercado de imóveis dizem que o comprador deve imaginar sua vida num prazo de oito anos: dentro de alguns anos, vou estar casado, formar família, vou trabalhar na mesma área? É com base nessa perspectiva de mais longo prazo, e não nas necessidades imediatas, que a decisão de compra deve ser tomada.

Fonte: Ewerson Moraes, professor de finanças da Faculdade IBS/FGV

sexta-feira, 24 de agosto de 2012

Renegociação de contratos de consumo - 2


Há alguns dias, um operador da NET entrou em contato com a Sara e ofereceu para ela um upgrade no nosso pacote de TV a cabo: por apenas R$ 10,00 a  mais por mês, teríamos NET HD. Como muitas vezes essas aparentes promoções são, na verdade, uma grande furada, a Sara falou que iria pensar e depois decidiria. Conversamos que achamos que valeria a pena sim, se as condições fossem realmente essas.

Ligamos para a NET, e não havia mais a promoção, apenas o pacote "normal", que ficaria R$ 20,00 a mais por mês. Não é por amarração, mas já que existia uma promoção, por que aceitar o pacote normal? Falamos então que pensaríamos, e que retornassem no dia seguinte.

No próximo contato, informei ao atendente que não queria, que só queria se fosse promoção. Ele devolveu, informando que a promoção de R$ 10,00 não estava mais disponível, mas que ele poderia me dar um desconto de R$ 40,00 no plano HD por seis meses. Fiz as contas e percebi que esse desconto de R$ 40,00  ficaria exatos R$ 20,00 mais baratos que o meu plano atual, e que, depois que a promoção acabasse, ficaria exatos R$ 20,00 mais caros. Ou seja, no período de um ano, o plano HD saiu de graça, pelo exato preço do plano antigo. Basta fazer as contas: 6 meses pagando menos 20, e 6 meses pagando mais 20.

Conclusão: no final das contas, a promoção inicial de R$ 10,00 a mais acabou sendo uma furada, se comparado à segunda oferta, que saiu pelo mesmo preço. Só me pergunto se eles têm ideia disso... No mínimo curioso...